Overený člen Združenia realitných kancelárií Slovenska

Za čo sa platí sprostredkovateľská provízia?


Sprostredkovateľská provízia je jednoznačne citlivá téma v každom obchode realitného typu. Kupujúci má prirodzene pocit, že pri kúpe platí viac než daná nehnuteľnosť stojí, pretože je v jej cene zahrnutá akási suma navyše, ktorá ide „realitnej kancelárii do vačku“. Podobne sa často cíti aj predávajúci, ktorý žiali nad čiastkou z predajnej ceny, na ktorú si kancelária po úspešnom predaji nárokuje – má pocit menšieho zisku z predaja. Provízia má však svoje opodstatnenie a ako vám priblížime v tomto krátkom blogu, v žiadnom prípade nepredstavuje čistý, neoprávnený zisk pre realitného makléra.


Ako z jej názvu vyplýva, sprostredkovateľská provízia je suma, ktorú treba zaplatiť za sprostredkovanie predaja resp. kúpy alebo prenájmu nehnuteľnosti, t.j. za služby realitnej kancelárie. Úspešnému predaju nehnuteľnosti totiž predchádza práca makléra, ktorú treba spravodlivo ohodnotiť. Najprv bolo potrebné ponuku predávajúceho spracovať, inzerovať ju na webových portáloch, následne ju pravidelne topovať na týchto portáloch (t.j. posúvať daný inzerát smerom hore, aby „nezapadol prachom“ pod novšími, konkurenčnými inzerátmi) a v neposlednom rade komunikovať so záujemcami o kúpu a sprevádzať ich počas obhliadok danej nehnuteľnosti. Na záver ešte príde vyjednávanie zmluvných podmienok, zostavovanie zmlúv, ich právne overenie a sprostredkovanie znaleckých posudkov. Realitný maklér svojich klientov odbremení od behania na kataster a väčšinu dokumentov dokáže zaobstarať osobne. Väčšina realitných kancelárii vrátane TOREA dnes poskytuje aj rozsiahle hypotekárne poradenstvo a sprostredkovanie úverov – ide o oblasť, ktorá z pohľadu maklérov vyžaduje pravidelné vzdelávanie sa, skúsenosti a oboznamovanie sa s neustále sa meniacimi produktmi bánk.

Skrátka, provízia slúži na pokrytie vyššie uvedených služieb realitnej agentúry a režijných nákladov s nimi spojených. Ako aj zo základných ekonomických princípov vyplýva, ziskom je pre realitnú kanceláriu až suma, ktorá jej zvýši po pokrytí spomínaných nákladov. Z toho topovanie inzerátov a komunikácia so záujemcami predstavujú obzvlášť náročné pracovné povinnosti realitného makléra. Zatiaľ čo komunikácia so záujemcami je náročná hlavne organizačne (vyžaduje byť neustále na telefóne a k dispozícii na osobnú obhliadku nehnuteľnosti, a to aj mimo štandardných pracovných hodín), topovanie je zasa náročné po finančnej stránke.

Napriek vyššie uvedenému opodstatneniu zostáva provízia citlivou témou najmä preto, lebo obe strany, t.j. kupujúci i predávajúci by najradšej túto čiastku neplatili, ale nechali druhú stranu zaplatiť ju. Na našom realitnom trhu v súčasnosti zväčša platí, že províziu hradí predávajúci. Vyplýva to z tzv. princípu objednania služieb – kto si služby realitného makléra objedná, ten ich, ako každé iné služby alebo tovar, musí uhradiť. Samozrejme, provízia by mala byť zahrnutá už v kúpnej sume nehnuteľnosti určenou trhom. Alternatívou je dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim o rozdelení si provízie na polovicu alebo v inom pomere – to je bežnou praxou napr. na rakúskom a nemeckom trhu.

Ďalším sporným bodom je výška provízie. Zatiaľ čo rakúsky a nemecký trh má výšku provízie štandardizovanú (štát odporúča konkrétnu percentuálnu výšku provízie pre rôzne kategórie služieb realitných kancelárií), na Slovensku to tak nie je, a tak je hodnota provízie z kúpnej ceny nehnuteľnosti vecou dohody medzi predávajúcim a realitným maklérom. Môže sa jednať o percento z danej ceny alebo konkrétnu, fixnú sumu. Práve táto dohoda a jasné pravidlá v prípade znižovania resp. zvyšovania ceny nehnuteľnosti podľa reakcie ponuky a dopytu, tvorí základ pre úspešnú spoluprácu s našimi klientmi.

Práve kvôli tomu, že výška provízie nie je jednotne stanovená, môže dôjsť k nečistému súpereniu medzi realitnými kanceláriami, ktoré sa v prípade inzerovania tej istej nehnuteľnosti radi pretekajú, a tak sa tá istá nehnuteľnosť môže objaviť na portáloch pod rozličnou cenou, a to i bez upovedomenia predávajúceho. Toto vzbudzuje u záujemcov o danú nehnuteľnosť veľkú nedôveru, a preto odporúčame spoluprácu len s jednou realitnou kanceláriou (viac informácií o tejto téme: v blogu „Predaj cez jednu alebo viaceré realitné kancelárie?“). Treba mať pri tom na pamäti, že maklér s najnižšou províziou nemusí byť práve najlepšou voľbou.

Dôkladne vybraná realitná kancelária bude vaším expertom na trhu daného regiónu a poradcom pri mnohých úradných a financovania týkajúcich sa postupoch – a takáto služba prirodzene niečo stojí. Ak sa teda raz rozhodnete namiesto súkromnej inzercie pre spoluprácu s realitným maklérom, je neetické obísť ho za cieľom ušetrenia provízie. Takýmto prípadom obídenia sprostredkovateľa je, ak sa majiteľ nehnuteľnosti rozhodne kontaktovať záujemcu pomimo makléra, ktorý tohto potenciálneho kupca vlastne našiel. Alebo naopak, kupujúci kontaktuje predávajúceho s úmyslom získať nehnuteľnosť za nižšiu cenu. Ak si túto nekorektnosť neuvedomil predávajúci sám, mal by si ju v každom prípade uvedomiť kupujúci a nepristúpiť na, ani neiniciovať žiadny podobný návrh. Kupujúci totiž takýmto obídením realitnej kancelárie príde o overeného, spoľahlivého partnera, ktorým mu maklér pri takýchto veľkých investíciách, akými nehnuteľnosti sú, určite je.




Realitný softvér backOFFICE®